Säästäminen ja sijoittaminen

Oma näkemykseni on, ettei näkemystä kannata kovin voimakkaasti ottaa. Pörssi voi romahtaa huomenna tai nousua voi kestää vielä parikin vuotta. Itse asiassa taloushan on vasta elpymässä, mikä puoltaisi nousun jatkumista. Sen sijaan yleinen “osakebuumi”, useiden uusien yhtiöiden listautumiset, pistelukuennätysten rikkoutuminen jne. puoltaisivat romahduksen olevan lähellä. Toisin sanoen se vaikuttaa todennäköiseltä, että nousukausi on loppusuoralla, mutta loppusuoran pituutta voi vain arvailla.

Olen lukenut vastikään seuraavat kirjat:

  • Seppo Saario: Onnistu osakemarkkinoilla
  • Jukka Oksaharju, Karo Hämäläinen, Random Walker: Laatuguru
  • Mika Hyttinen: Tuplaa tuottosi -luovu ajoittamisesta

Saarion kirjasta täällä on jo ollutkin puhetta, mutta sen verran on pakko sanoa, että kyseessä on kyllä mainio kaikenkattava perusopas. Tosin siinä on myös paljon ristiriitaisuuksia kuten täysin päinvastaisia toimintaohjeita. Se tietysti kuvaa hyvin sitä, miten epävarmaa sijoittaminen tietyllä tapaa on. “Sijoitusguruksikin” tituleerattu Saario on muuten itsekin todennut (IS), että olisi kannattanut sijoittaa indekseihin, ei poimia osakkeita. (On pärjännyt ihan hyvin poimimalla, mutta todennäköisesti tulos olisi silti ollut parempi indekseillä).

Oksaharjun ja kumppaneiden kirja keskittyy nimensä mukaisesti laatusijoittamiseen ja siinä tunnuslukujen analysoimisella ja laskemisella on varsin suuri rooli, vaikka toki mm. johdon kyvykkyyttä pyritään arvioimaan. Hieman paradoksaalisesti luin heti perään Hyttisen kirjan, joka nimenomaan teilaa tunnuslukuihin pohjautuvan sijoittamisen korostaen warrenbuffettmaista arvosijoittamista. Toisin sanoen siinä missä Laatugurussa pyritään poimimaan laatuyhtiöitä tietyin pääasiassa menneisyyteen liittyvin speksein (tunnusluvut peilaavat mennyttä), kääntää Hyttinen katseet puhtaasti yhtiön tulevaisuuden arvioimiseen eikä esim. menneellä (nousevalla) osinkotuotolla ole mitään merkitystä. Hyttinen etsii poikkeuksellisen hyvää tulevaisuuden bisnestä. Laatugurussa arvioidaan pikemminkin yhtiöiden nykytilaa. Molemmissa on omat pointtinsa, mutta kumpikin “lupaa” huomattavasti indeksiä parempaa tuottoa ja turvaa suhdanteilta.

Toin nämä kirjat esiin lähinnä siksi, että laatusijoittajalle ei nykypörssissä oikeastaan löydy juuri mitään sijoitettavaa, sillä varsinkin laatuyhtiöiden hinnat ovat pilvissä. Pointti on se, että onkohan kukaan arvioinut sitä, kuinka kalliiksi tulee olla poissa markkinoilta, jos nousu jatkuisikin vielä muutaman vuoden. Se on tunnettu tosiasia, että suurimmat voitot tehdään muutamina pörssipäivinä vuodessa.

Pörssit lähtee laskuun siinä vaiheessa kun pelko voittaa ahneuden. Tunnen muutamia, jotka ovat jo keventäneet reilummin osakepainoa ja nämä kaverit pelaa ihan eri panoksilla. Olen samoilla linjoilla @ljpp, nousu saattaa vielä kestää hetken. @Sardion listasi hyvin niitä pointteja, miksi isompi korjaus voi hyvinkin olla lähellä.

Olen pienentänyt osakepainoa n. 15%, eli kovin isoja liikkuja en ole tehnyt. Itse ajattelen niin, että koska ajoituksessa onnistuminen perustuu tuuriin, en edes yritä myydä kaikkia huipulla, vaan vähitellen lasken osakepainoa. Jätän siis osan mahdollisesta noususta suosiolla muille.

Olen aloittanut myynnit eniten syklisistä osakkeista ja niistä, joihin en tällä hetkellä olisi enää valmis sijoittamaan korkean hinnan vuoksi. Salkkuni kolmea tukijalkaa en ole raaskinut myydä, koska tunnen suoraan tai mutkan kautta ylintä johtoa ja luotan, että ne porskuttavat vielä pitkään. Ns. Ikiholdissa. Näiden kolmen myynnit aiheuttaisivat myös sen verran veroseuraamuksia, että yritän välttää niiden myyntiä.

1 tykkäys

Minkä alueen Tampereella uskotte saavuttavan lähitulevaisuudessa parhaimman arvonnousun? Haen tällä hetkellä sijoitusasuntoa koolta 20-28m2.

Oman näkemykseni mukaan suurin potentiaali olisi Lielahden alueella.

Lielahti varmaan kärkikastissa. Kunhan uusi alue rakentuu pidemmälle ja sinne saadaan palvelut vähän kattavammin, arvot on jotain muuta ku nyt. Joko Lielahdesta on kulkuyhteydet kunnossa? Bussi päivässä ei siis riitä… :wink:

Hervanta on siinä mielessä kiva, että vuokralaista ei tarvi kauaa etsiä. Niin paljon kouluja pienellä alueella, että tulijoita on reippaasti. Eikä asuntojen hinnat varmaan laskuun ihan ekana lähde. Pienet asunnot saa aina myytyä sijoittajille.

1 tykkäys

Ennustuksissa on pyörinyt Viinikka, mutta Nekalalta odotetaan vielä kovempia. Keskusta kävelymatkan päässä, Ratametsä kivenheiton päässä.

Viinikan ja Nekalan asuntokanta on vain kerrostalojen kohdalta vähän liian vanhaa. Toistaiseksi varsinkin jälkimmäinen on vähän huonon alueen maineessa ollut(mutta ehkä juuri siitä se mahdollinen kasvupotentiaali syntyy). Olen kyllä aktiivisesti seurannut markkinoita näiltäkin alueilta, mutta “edulliset” kohteet pitää monesti sisällään huonon taloyhtiön.

Ensimmäisenä asuntosijoituksena hommasin omistusasunnon Hatanpäältä. Mielestäni aliarvostettua aluetta. Arboretum, lyhyt matka keskustaan ja tarvittaessa nopeasti moottoritielle on mielestäni kovia valtteja lähivuosina. Varsinkin kun ydinkeskusta on vahvasti siirtymässä linja-autoaseman ympäristöön.

7 tykkäystä

Kyllä, ydinkeskusta on kaupunkisuunnittelussa tähdätty siihen rautatieaseman ympärille. Näin jopa luin jostain kaupungin jutusta. Sorsapuisto-Kaleva-Tammela olis yks alue. Ja se Hatanpään, alue kuten mainitsit… varsinkin jos paskavatkaamo siirtyy ajastaan muualle.

Tyhmä kysymys: Jos oletetaan että osakeindeksejä seuraavista ETF tuotteista saa keskimäärin 8-10% tuoton ja helpon hajautuksen (myös ajallisesti) niin miksi jengi haluaa sijoittaa asuntoihin, joiden tuotto-odotus on pienempi ja sijoitusten hoitamisesta on isompi vaiva (vuokralaisten etsiminen, taloyhtiöön liittyvät asiat, verotus yms.)

Tietysti Hakametsän hallin läheltä lyhyen kävelymatkan päästä kannattaa asunto ostaa ja vuokrata se jollekulle intohimoiselle Tapparan fanille!

2 tykkäystä

Oma syy ajatusleikkiin asuntosijoittamisesta perustuu asunnon arvoon. Asunto on ja pysyy, ja jos sijainti on hyvä niin arvo voi vielä nousta. Tämän lisäksi vuokratuotot tulevat joka kuukausi mukavasti tilille.

Ikävä kyllä itselläni ei likimainkaan rahaa asuntosijoittamiseen.

Ihan valideja pointteja, en kiistä. Oletuksesi kuitenkin on että jos osakesijoituksista saa 8-10% vuodessa ja vuokratuotto on esim. 5-6% vuodessa, niin oletat että vuokratuotto + asunnon arvonnousu ovat yhdessä enemmän tuo osakkeista saatava 8-10%?

Asuntoon liittyy mielestäni myös isompi riski ajoituksesta: ostat kämpän “kuplahinnalla” vs. ostat osakkeita tasaisesti kerran kuukaudessa samalla summalla. ETF on mielestäni myös pysyvä sijoitus, koska indeksi koostuu kymmenistä firmoista, jotka tuskin häviävät samanaikaisesti. Asunto voi tuhoutua kerralla, teoriassa ainakin.

Haluan tällä kysymykselläni vain ymmärtää eri sijoitusvaihtoehtojen järkevyyttä ja miksi johonkin muuhun kun osakkeisiin kannattaa sijoittaa.

Olisko vastaus osittain tuossa oletuksessa? Osakkeet mielletään riskipitoisemmiksi ja ovat abstrakteja vrt. käsin kosketeltava omaisuus. Institutionaalisetkin sijoittajat hajauttavat sijoituksensa arvopapereiden lisäksi kiinteistöihin. Matalat tuotot, matalat riskit?

Ei ETF:stä voi olettaa tuottoa 8-10% vuodessa, ne elää markkinoidensa mukana kuyten muutkin rahastot. asunto voi tuhoutua ja yhtä hyvin ETF:n arvo voi painua miinukselle.
Minusta tuo ETF vaatii perehtymistä sijoittamiseen hyvin laajasti, ei mikään helppo rahasampo.

Oman pääomantuotto. Sen takia itseäni kiehtoo asuntosijoittaminen.

Jos saisin yhtäkkiä kouraan vaikkapa 100 000€ sijoitettavaksi, niin kyllä mun valinta olisi osakkeet (indeksi). Mutta pankista en taida saada sellaista lainaa osakkeita varten, asuntoa varten kyllä. Asuntosijoittaminen koettaneen tässä mielessä helpommaksi.

Tehdäänpä pikku vertailu osakeindeksi (ETF) vs. asuntosijoittaminen. Oletukset omia:

  • Tuotto (yli 10 vuoden periodi): osakkeet 8-10%, asunto 5-6% vuokratuottona + arvonnousu 1-2% vuosittain.
  • Ajallinen riski: ETF sama summa joka kuukausi, asunto kertasijoituksena (kuplahintariski)
  • Sijoituksen tuhoutumisen todennäköisyys: Indeksin kaikki yhtiöt konkkaan vs. asunto palaa tai vuokralainen rikkoo paikat
  • Kassavirta: ETF indeksirahastosta saa kassavirtaa myymällä, asunnosta saa vuokratuottoja olettaen ettei asuntoa joudu pitämään tyhjänä
  • Sijoituksen hoitaminen: ETF makaa arvo-osuustilillä vs. asuntoa remontoidaan, vuokralaisia etsitään, yhtiökokouksissa pitää juosta jne.
  • Likviditeettiriski: ETF:n voi myydä joka päivä ja hinta on läpinäkyvä pörssissä, asunnon myyntiin menee viikkoja, hinta muodostuu neuvottelun tuloksena
  • Kiinteistöihin voi vaihtoehtoisesti sijoittaa rahastojen kautta tai ostamalla jonkun kiinteistösijoitusyhtiön osakkeita pörssissä.

Miksi siis jengi sijoittaa asuntoihin? Onko syy esim. hajautus eri omaisuuslajeihin? Hyötyykö asuntosijoittaja verotuksessa, jolloin tuotto ylittää osakkeiden tuoton?

Itse vedän mutkat suoraksi: jos jostain saa 8% ja toisaalta 6% niin eikö silloin valinta ole 8% tuotto riippumatta omaisuuden lajista?

Muutama kommentti.
“Ajallinen riski ETF summa joka kuukausi…”
Eikös tämä vastaa lainarahalla ostettua sijoitusasuntoa? Myös tuottokertymä on heikko alkuunsa sijoittamalla summan kuukausi ETF:ään. Tässä voi tuottoprosentti olla osin hämäävä.
"Sijoituksen hoitaminen: ETF makaa arvo-osuustilillä vs. asuntoa remontoidaan, vuokralaisia etsitään, " Minusta se ETF ei ole huoltovapaa vaan sitä on seurattava minne se indeksi sojottaa milloinkin. Ja etsittävä ehkä uusia ETF:ä.
Asunto on kyllä hitaampi reaalisoida, tosin velatonta asuntoa vasten varmaan saa lainaa tietyn verran arvostaan.

Asuntosijoittaminen on muotia ja sitä tuputetaan joka tuutista, siksi jengi sijoittaa asuntoihin. Tämä ei toki ole koko totuus, mutta valitettavasti tietyllä tasolla varmaan ihan totta.

Positiivinen kuukausittainen kassavirta, hajauttaminen eri omaisuuslajien välille, mahdollisuus velkavivun hyödyntämiseen ja omien aktiivisten toimien vaikutus asunnon arvoon lienee sellaisia tekijöitä, miksi asuntoihin sijoitetaan. Saattaapa joku tykätä myös hyvien vuokradiilien tekemisestä.

Ajatusleikkinä esimerkki, mitä tuolla positiivisella kassavirralla voi tehdä:
Velattomaksi maksettu sijoitusasunto tuottaa kuukausittain verojen jälkeen positiivista kassavirtaa 400€/kk. Tuo summa sijoitetaan kuukausittain osakeindeksiin, joka tuottaa sen mainitsemasi 8-10% pa. Onko ikiliikkuja keksitty? :grinning:

Ei vastaa. Sijoitusasunnosta maksat tietyn hetken markkinahinnan, ja sitä varten ottamaasi lainaa lyhennät sitten kuukausittain. Jos maksat asunnosta liikaa (ostohinta) ja hinnat romahtavat, riski realisoituu kerralla. Ajallisella hajauttamisella ei ole sijoitusasuntojen kanssa mitään tekemistä paitsi jos ostat useita sijoitusasuntoja tasaisin väliajoin kyseisen hetken markkinahintaan. Tällöinkään ajallinen hajauttaminen ei ole kovin tehokasta. ETF-kuukausisijoittajana tulet ostaneeksi pörssiä pitkällä aika välillä keskihintaan. Sijoitusasunnon hyöty on tosiaan velkavipu eli voit saada tuottoa sellaisellekin pääomalle, jota sinulla ei vielä ole. Toki osakesalkkua (ETF:iä) voi myös vivuttaa, mutta harvemmin yhtä paljon kuin asuntoja.

Indeksisijoittamisessa lähtökohtana on saada keskimääräinen markkinatuotto ja välttää aktiivista kaupankäyntiä, sillä siitä syntyy kuluja. Tarkoituksena ei ole arvailla tulevaa eikä poukkoilla indeksistä toiseen. Toki niin voi tehdä, mutta samalla tulee hyvin suurella todennäköisyydellä tuhonneeksi tuoton. Pääperiaate on, että valitset kerran indeksit, joihin sijoitat ja laitat tililtäsi automaattiveloituksen menemään kuukausittain. Sen jälkeen voit unohtaa koko asian tai kerran pari vuodessa tasapainottaa salkkua ostoin. Tylsää, mutta tappavan tehokasta eikä vie juurikaan aikaa. Tylsyyden takia moni haluaakin olla itse ohjaksissa ja poimia yhtiöitä, joihin sijoittaa. Omallakin kohdalla voin sanoa, että on ollut varsin hankalaa pysytellä vuonna 2014 aloittamassani strategiassa, sillä aina sitä tekisi vähän mieli viilata.

@Sardion putsasi jo aika hyvin pöytää, mutta jospa minäkin vähän.

-Pankeilta saa tehokkaan velkavivun asuntoihin. Varsinkin jos asunto on hyvällä sijainnilla (lue. korkea vakuusarvo).
-Hajautus eri omaisuuslajeihin. Jos pörssi tekee kuolemaa, ihmisten on pakko asua jossain.

Tässä on ne syyt, miksi itselläni on osakkeiden ja indeksirahastojen lisäksi asuntoja ja toimitiloja. Olen kyllä vivuttanut osakesalkkuakin aikanaan ja muistan, miten nihkeää oli saada lainaa. Toki siitä on melkein kymmenen vuotta ja olin aika eri tilanteessa kuin nykyään. Nykyisin varmaan helpompaa muutenkin.

Ja kun tarjoutui sauma nusasta pilkkua, niin selvennyksenä, indeksin kaikki firmat ei voi käytännössä mennä konkkaan. Indeksit sisältävät useita yrityksiä ja indeksien sisältö muuttuu. Esim omxh25-indeksi sisältää Hesan 25 vaihdetuinta osaketta. Tilanne tarkastetaan määräajoin ja indeksin sisältö muuttuu, mikäli vaihdetuimmissa on muutoksia. Ai että, kun tuntu hyvältä! Kiitos ja anteeksi!

1 tykkäys