Minkä rotusia koiria sinulla (ja Deviladyllä?) on.
T: Kiinanharjakoiran onnellinen omistaja.
Säästäminen? Kaikki menee mitä tuleekin, ja tuleehan sitä!
1 tykkäys
3 tykkäystä
Säästöjä oli mutta ei enää. Nyt eletään kädestä suuhun,kiitos vakuutusyhtiön lääkärin ja pitkän sairaslomakierteen. Asunto ja mökkilainaa on ja ne lasken sijoituksiksi. Kaikki kuiteski aina on kotiopäin toisin kuin vuokraa maksaessa.
Tässäpä onkin mielenkiintoinen ja Suomessa todella yleinen näkökulma asiaan, joka varmasti herättää monessa jotain tunteita. Sopiiko pyytää perusteluja tämän näkemyksen tueksi? Toki muutkin saavat osallistua keskusteluun puolesta ja vastaan. 
Nimimerkillä itsekin aiemmin asiaan vilpittömästi uskonut.
Omaa maksat itelle,vuokrarahat menee jollekkin muulle
Vuokralla vs (pankin)oma:
Omassa asunnossa maksaa vastiketta ja asuntolainaa. Vuokralla maksaa vuokraa (jossa on vastike ja vuokraajan tuotto)
Omalla kohdalla asunto-osakeyhtiöissä kolmio ja isommat asuneena missään ei olisi kannattanut asua vuokralla. Lainaa ollut siten että oman rahoituksen osuus ollut muistaakseni 30% ensimmäisessä asunnossa. Samoin ne asumisoikeusasunnot yms ei omalla kohdalla koskaan olleet kananttavia. Laskenta ihan kuukaudessa käytettävä raha eli vuokra vs vastike+lainalyhennys.
Ei se omistusasunto nyt kultakaivos ehkä ole mutta kyllä siinä kuitenkin jossain määrin säilyy sijoitettu raha. Tarvittavan lainan määrä tietysti jonkin verran vaikuttaa asiaan, jos on lähes täysin velkapääomalla (takaajia) niin onhan se lainalaskelman loppusumma kaikkineen aika julma luku eikä ehkä asunnon myyntihinta kata kokonaan.
Jäsen @Messi llä uskoisin olevan tähän asiaan vahva mielipide![quote=“tapsu1, post:45, topic:4569, full:true”]
Omaa maksat itelle,vuokrarahat menee jollekkin muulle
[/quote]
Kannattaa muistaa myös ns. eläkeiän asuntoloukku. Eli vuokra-asunnossa, pienillä tuloilla, ei realisoitavaa varallisuutta. Itse olen hävinnyt hitosti rahaa kun en uskaltanut heti muuttaa omistusasuntoon vaan olin/olimme vuosia vuokralla. Nyt on sitten korvia myöten velkaa, vaikka ikääkin on kertynyt. Riskin ottaneilla tilanne parempi. Osalla poikamiesboksi nyt sijoitusasuntona.
Tilanne muuttuu jos on asuntorahat perstaskussa. Silloin voi ajatella sijoittavansa rahat jonnekin tuottavasti ja asua vuokralla.
Kämpän arvokehtyksen pitkällä aikavälillä taas määrittelee kolme ällää: Location, location, location.
Itse näen asian jopa niin, että olisi fiksumpaa asua vuokralla laadukkaassa asunnossa ja hommata lainapääomalla sijoitusasuntoja, vaikka useampiakin.
Oletetaan että on mahdollista saada pankista lainaa 160k€ ja omaa pääomaa olisi se 40k€. (Toimii myös pienemmällä summalla, mutta tämä on helppo jäsennellä)
Ostat 50k€ asuntoja, esimerkiksi porista, ja saat niistä 450€/kk vuokraa. Vastikkeen osuus pienessä asunnossa max 100€.
350€/kk voittoa, josta sitten verot pois ja loput lainanlyhennykseen. Oma pääoma kasvaa n. 250€/kk asunto eli 1000€/kk (tällä lyhennetään lainaa).
Se että otan lainaa ja lyhennän sitä 700€/kk kasvaa oma pääoma sen verran kuussa. Nyt muut hoitaa omaisuuden kasvattamisen ja maksan vuokraa kiltisti. Lopullinen hyöty tulee siinä vaiheessa, kun pystyt rahoittamaan uusia asuntoja vanhoja sijoitusasuntoja vastaan sekä hommaaman itsellesi punaisen tönön ja perunamaan.
Tässä on paljon muuttujia, mutta toivottavasti saitte ideasta kiinni. Allekirjoittanut ei toimi näin vaan asuu silti omistusasunnossa ja maksaa kiltisti lyhennystä. Saadaanko tästä lisää kipinää keskusteluun?
Saako Porista noin hyvän vuokratuoton? Epäilen.
Omistusasumisen paremmuudesta/kannattavuudesta vuokra-asumiseen nähden ei varmasti löydy absoluuttista totuutta, koska muuttujia on paljon ja ihmisten elämäntilanteet ja tarpeet ovat erilaisia. Itselleni on vain viime aikoina alkanut avautua myös toinen näkökulma tähän asetelmaan ja olen alkanut kyseenalaistamaan tuon lähes mantran asemaan nousseen “totuuden” omistusasumisen kannattavuudesta.
Tässä yksi oivallinen blogi-kirjoitus aiheeseen liittyen ei-niin-perinteisestä näkökulmasta:
Jos asuntosijoittaminen kiinnostaa muutenkin, niin kannattaa ottaa kyseinen blogi ehdottomasti seurantaan.
2 tykkäystä
Ei saa. 50k€ kuutiosta ehkä 350-400 vuokraa… Ei tosiaan voittoa. Vastike 100-150. Lainanhoitokulut yms. niin ihan hirmuvoittoihin ei ole asiaa. Sossukämpät(tark. alko) erikseen hankintahinnaltaan, mutta niissä varmaan remppakuluja tuppaa tulemaan.
Tuossa yllä olevassa blogi-tekstissä on hyvin havainnollistettu sitä, miksi omistusasuminen saattaa kasvattaa omaisuutta pidemmällä aikavälillä huomattavasti vähemmän kuin saman rahan laittaminen sijoitusasuntoihin (ja asuminen itse vuokralla). Tämä riippumatta siitä, onko omistusasunto hankittu kasvukeskuksesta vai ei.
Muutamia pointteja:
- Sijoitusasunnot tuottavat oikein laskettuina jatkuvaa positiivista kassavirtaa (vuokra minus laina ja kulut > euroja jää käteen), omistusasunto syö käytettävissä olevaa kassaa koko ajan vastikkeen, remonttien yms. vuoksi
- Toisaalta asuessasi itse vuokralla ja omistaessasi sijoitusasuntoja vuokra syö kassaa. Toki sijoitusasuntojen määrän kasvaessa riittävän suureksi asut lopulta itse ilmaiseksi, sillä positiivinen kassavirta kattaa vuokrakulut.
- Vuokralla asumisen huolettomuus.
- Omistusasunnon markkina-arvo todennäköisesti nousee, jos sen on hankkinut suuresta kasvukeskuksesta. Niin nousee sijoitusasuntojenkin. Mutta varsinkin vanha ja/tai huonolta sijainnilta hankittu omakotitalo voi menettää arvonsa kokonaan (kts. alla).
- Asumalla vuokralla sinulla voi olla varaa asua paremmin (esim. ydinkeskustassa) kuin jos asuisit omistusasunnossa.
- Asuntosijoittaja ei tavoittele velkavapautta, vaan mahdollisimman suurta kassavirtaa velkavivun avulla. Omistusasuja yleensä tavoittelee nimenomaan velan takaisinmaksua, jolloin omaisuuden arvo “lopussa” voi olla monta kertaa pienempi kuin sijoittajalla. (blogissa oli havainnollistettu velkavivun vaikutusta)
- Yhteen omistusasuntoon liittyy enemmän riskejä (hometalo, paikkakunnan autioituminen jne.) kuin moneen sijoitusasuntoon (riski jakautuu).
1 tykkäys
Noissa bulleteissa on ristiriitoja. Remontit ja muut rasittavat sijoitusasuntoa ihan samalla tavalla.
Voi tuo toimia, jos kiinteistöjen erilaisten kokojen ansiosta lopputulos on optimaalisempi. Vähän nollasummapeliltä kuulostaa, koska itse maksat vuokraisäntäsi tuoton ja omat vuokralaisesi sinulle. Lisäksi pienten asuntojen vuokralaiset tulevat ja menevät, satavarmasti tulee tyhjiä kuukausia.
Ei nyt ehkä suoraa noilla lukemilla, mutta tarkoitus oli tuoda tämä “ajattelumalli” mukaan keskusteluun helpoilla lukemilla. Se on jo hyvä suoritus jos 6% vuokratuottoon pääsee ja tuo on mahdollinen kyllä Porissakin. Nythän kyseisellä paikkakunnalla on mielenkiintoinen tilanne sijoittajan näkökulmasta, kun uusi SAMK valmistuu.
Hyvä sijoitusasunto tuottaa arvioidut remonttikulut (ja muut kulut, lainanlyhennykset) vähennettynä vielä sen 6-10% voittoa. Omistusasunnossa remonttikulut aiheuttavat yksinomaan kassavajetta.
Mutta kaikki riippuu tosiaan henkilön tilanteesta. Jos aktiivisesti käyttää omistusasunnosta vapautuvan takauspääoman uusien sijoitusasuntojen hankintaan (eli ottaa velkaa maksimimäärän), niin voi päästä samaan (tai yli/alle) mihin sijoitusasuntoja ostavakin. Olennainen pointti on se, että siinä missä omistusasujalla voi 20v päästä olla yksi velaton asunto, voi asuntosijoittajalla olla esimerkiksi viisi velatonta sijoitusasuntoa, kun niitä on käytetty toistensa vakuuksina ja ne ovat maksaneet itsensä pois. Velkavivun vaikutus on niin suuri. Näin ollen ei voi ainakaan suorilta sanoa, että omistusasuminen kannattaa vs vuokralla asuminen.
Vuokralaisriski toki on aina olemassa ja sitä ei voi täysin välttää sijoitusasunnoissa.
1 tykkäys
6-10% on kyllä tosi kova tuotto-odotus. Meillä on yksi Tampereen keskustan yksiö ja vuokra asettuu tuohon haarukkaan (~7%) ja ennen kuluja.
On varmasti aivan tapauskohtaista. Sanoisin että esim tilanne jossa tädin keskustayksiö jää sulle perinnöks olis triggeri tälle systeemille. Tai yksineläjänä kokeilet muutoin, itse alemmalla vuokratasolla liikkeelle ja pientä pääomaa vaatinee kun pitäähän se sijoituslaina kuitenkin saada pankista ulos.
Toinen on sitten mikä on se kasvuvauhti millä pystyy kassavirtaa kasvattamaan, nuorena pitäs varmaan tämäkin touhu alottaa.
Niin, en lukenu sitä blogia…kai se siellä sanottiin.
Noin kuluja ajatellen, sijoitusasunnon tuotosta voi vähentää sijoituslainan kulut (korko + pankin kulut). Remonttikuluista tietty mitä sisäpuolele joudut teettämään. Asunto-osakeyhtiöissä isojen remonttien, LVIS ja julkisivu jne, kulujen vähennysoikeus taas taitaa riippua kuinka asunto-osakeyhtiä kirjaa ne kirjanpidossaan. Sijoitusasunnon omistaja saattaa saada kaikki vähennyksiin, osan tai ei mitään.
Kyllä tässä tietty on se juttu. Mutta omalle kohdalle just nyt ei käy.
1 tykkäys
Tuollaiseen 9-10%:n tuottoon tuskin pääsee enää ostamalla asuntoa ns. vapailta markkinoilta, vaan siihen tarvitaan merkittävästi markkinahintaa alhaisempi myyntihinta. Jos olet lukenut Joonas Oravan ja Olli Turusen kirjoittaman suomalaisia asuntomarkkinoita koskevan teoksen Osta, vuokraa, vaurastu, niin he ovat muistaakseni onnistuneet hankkimaan vain yhden asunnon, joka tuottaa kulujen jälkeen tuon 10%. Kyseessä oli kuolinpesän myymä asunto, jossa myyvän tahon ainoana tavoitteena oli päästä asunnosta mahdollisimman nopeasti eroon. Realistinen tuotto lienee pikemminkin 6-8% (jopa alle), mutta halusin nostaa esiin sen, että suurempikin tuotto on mahdollinen. Pienten yksiöiden myyntihinnat ovat tosin jo jossain määrin karanneet lapasesta, jolloin sijoittajan tuotot tippuvat, vaikka toki vuokratkin ovat koko ajan nousseet.
Sijoitusasuntojen kustannuksiin olisi syytä lisätä myös se oma aika, joka markkinoiden seuraamiseen, asuntojen hallinnointiin jne. menee. Moni tuntuu unohtavan sen, että omakin aika on “rahaa”.
Muutamat jenkkiasuntorahastot ovat tasaisesti maksaneet 15-20% vuosituottoa. Herää kysymys, onko sijoitusasuntojen hankinta ylipäätään järkevää Suomessa, kun voi sijoittaa tuollaiseen rahastoon ja käyttää esimerkiksi Nordnetin tarjoamaa velkavipua 0,99% korolla.
2 tykkäystä
Jos unohdetaan tästä tuo Nordea-homma, niin kyseessä on aika hyvä esimerkki siitä, että käärinliinoissa ei ole taskuja. Mies keräsi rouvalta salaa 860k, mutta eipä päässyt itse lopulta nauttimaan sentistäkään, vaan koko elämä meni kituuttaessa.
Lehden mukaan koko ikänsä penniä venyttänyt 77-vuotias rouva ja koko suku järkyttyi, kun aviomiehen kuolema paljasti 860 000 euron sijoitusvarallisuuden. Vaatimattomista oloista ponnistanut pariskunta oli elänyt äärimmäisen säästäväisesti.
Kuvaavaa oli, että kun lapset lahjoittivat vanhemmilleen kylpyläviikonlopun, vanhemmat ottivat mukaan omat eväät. Miehen kuoleman jälkeen selvisi, että kun rouva oli elänyt niukasti saadakseen pienen palkkansa riittämään, mies oli sijoittanut kaikessa hiljaisuudessa suuren osan tuloistaan talletustileille ja suomalaisiin teollisuusosakkeisiin.