Tuotot juurikin vuokratuotot+arvonnousu. Menot vastikkeista, mahdollisista remonteista ja tyhjistä kuukausista.
Asuntoa miettiessä on periaatteessa kaksi tapaa ajatella. Voit ostaa asunnon piikkipaikalta, tyydyt pienempään vuokratuottoon ja luultavasti saat lisää tuottoa myydessä. Toinen vaihtoehto on ostaa asunto halvemmalla syrjemmältä. Vuokratuotto on luultavasti parempi, mutta asunnon arvo ei nouse samalla tavalla.
Sama pätee myös asunnon ikään ja kuntoon. Uusi, fiinimpi asunto maksaa enemmän ja vuokratuotto on sitä kautta huonompi. Tällöin ei tarvitse murehtia remonteista. Vanha asunto on hankintahinnaltaan usein paljonkin halvempi ja sitä kautta vuokratuotto parempi. Vanhoissa asunnoissa tulee enemmän remontteja yms, mitkä on myrkkyä sijoittajalle, varsinkin jos niihin ei ole varautunut.
Uudiskohteissa parasta on se, että niitä myydään nykyään pienellä myyntihinnalla. Velaton myyntihinta on merkittävästi suurempi, mutta rahoitusvastikkeet saa vähentää verotuksessa pääomatuloista jos ja yleensä kun taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet kirjanpidossa.
Yksi lisämauste on vuokralaisen löytyminen. Hervantaan löytyy “vähän” helpommin kuin Tesomalle.
Tuossa nyt jotain pointteja pohdittavaksi. Muut saa täydentää…
Edit. Vastauksia vielä kysymyksiin.
Paras tilanne on luonnollisesti se, että saatavat vuokratulot kattaa kulut ja verot. Tähän pääsee eri tavoilla.
Jos on pitkään asunut asunnossa ja maksanut lainaa pois=sijoittanut pääomaa, sijoitetun pääoman tuotto jää usein vaatimattomaksi. Järkevämpää usein myydä ja ostaa velkavivulla kaksi tilalle tms…
Sellainen tärkeä pointti, että (Tampereella) yksiö on huomattavasti parempi sijoitus kuin kaksio, vaikka m2 hinta voi olla korkeampi. Puhun pitkällä kokemuksella.
Sama stadissa - yksiöt menee lähestulkoon ekalla parilla näytöllä. Itse möin kanssa Tampereella sijaitsevan yksiön Näsilinnankadulta, meni kaupaksi ekalla näytöllä
Kaksio on vieläpä vähän sellainen välimallin kämppä johon nuori pari tulee kuhertelemaan. Sitten menee lusikat jakoon tai ostetaan oma - tulee vaihtuvuutta ja tyhjiä kuukausia.
Totta. Ei oo liikaa tyrkyllä sektorilla Kaleva, Tammela tai Hervanta. Itellä kaikki asunnot yksiöitä ja tähän mennessä löytynyt vuokralaiset todella nopeasti.
Yksiöissä on myös se hyvä puoli, että niissä on aina pienimmät kulut neliömäärän vuoksi. Vuokra per neliö kuitenkin parempi kuin suuremmissa asunnoissa yleensä.
Siinä missä se käy jokaisessa maassa laillisena maksuvälineenä ja valtiotasolla kilpaillaan rajallisesta resurssista. Nyt reilu kuukaudessa 100€ on muuttunut jo 150 euroksi, eli matkaa on mutta suunta selvä.
Tuossa ylempänä onkin jo pari hyvää kommenttia asuntosijoittamiseen liittyen. Haluan kuitenkin nostaa esiin myös toisen puolen noihin asuntosijoittamisen riskeihin liittyen. Asuntosijoittamisestahan on tullut jo lähes kansanhuvia ja kaikki eivät välttämättä ole tehneet kotiläksyjään ennen leikkiin hyppäämistä. Tästä voi sopivissa olosuhteissa muodostua ongelmia, jotka eivät välttämättä rajoitu yksittäiseen sijoittajaan.
Yle uutisoi tällä viikolla siitä, miten sijoittajat kahmivat kasvukeskusten pienet asunnot itselleen. Omaa kotia etsivät joutuvat monesti sijoittajien jyräämiksi.
Homma tietysti toimii hyvin niin pitkään, kun musiikki soi ja tuoleista ei tarvitse kilpailla. Esimerkiksi syystä tai toisesta nouseva korkotaso voi kuitenkin katkaista tämän leikin, jolloin sotku saattaa olla valmis. Oravan ja Turusen blogissa on spekuloitu pienten asuntojen hintakehitystä tällaisessa tilanteessa. Ja tuosta Yleisradion uutisestahan saimme lukea, ketkä näitä pieniä asuntoja usein omistavat.
Varallisuusvalmentaja Terhi Majasalmi on puolestaan summannut yhteen mitä voidaan odottaa, jos sijoittajat tekevät päätöksiä puutteellisin tiedoin.
En tunnustaudu “rommariksi”, mutta voin suositella pohtimaan tarkkaan onko nyt oikea hetki asuntosijoittamiseen aloittamiseen. Kuten aiemmin on mainittu, niin opiskelu kannattaa aina ja siihen kuuluu myös mahdollisten riskien kartoittaminen.
Linkit vievät Yleisradion uutiseen, asuntosijoittajien Joonas Oravan ja Olli Turusen blogiin, Iltasanomien uutiseen sekä Urbaaniin sanakirjaan.
Sijoitan jatkuvasti itseni ja perheeni hyvinvointiin! Kädestä suuhun, eipähän kukaan pääse vetämään välistä, eikä tarvitse ommella käärinliinaan taskuja.
Hyvää viikonloppua vaan kaikille!
Aikaisemmin kerroin sijoittaneeni nopeisiin autoihin ja kauniisiin naisiin.
Viikonloppu edessä ja taas olisi osingonjaon aika. Viikolla ei ehdi kun kaikki aika menee autoiluun.
Oravan ja Turusen Osta, vuokraa, vaurastu -kirja kannattaa kyllä jokaisen aloittelevan asuntosijoittajan (ja miksei tavallisen asunnon ostajankin) lukaista läpi heti alkuun. Kyseessä on toistaiseksi ainoa yksinomaan Suomen asuntomarkkinoita koskeva opus ja siitä selviää aikalailla kaikki olennainen.
Moni menee tosiaan siihen halpaan, että vallitseva korkotaso olisi jotenkin pysyvä tila. Näinhän ei suinkaan ole, vaan keskuspankit ovat jo nostamassa ohjauskorkojaan, ainakin USA:ssa.
Omat vanhempani maksoivat 90-luvulla 15% korkoa asuntolainastaan. Toistan 15%! Välillä lyhennettiinkin vain korkoja, ei pääomaa ollenkaan. Nykymarkkinassa moinen korko lienee lähes mahdottomuus, koska kuulumme EU:hun. Silti jo normaalitasoinen 3-4%:n korko voi keikauttaa monen asuntosijoittajan veneen, jos riskiä on liikaa. Tuo linkkaamassasi jutussa mainittu “Osta halvalla myy kalliilla” -sääntö on varmasti yksi, mistä moni helposti lipeää.
Sattuipa tulemaan vastaan Pyysingin asuntosijoittamisen riskejä käsittelevä kolumni. Mutta riskitöntä sijoitusta ei edelleen ole olemassakaan.
Jonain päivänä käy vielä niin, että ensimmäinen asuntorahasto ilmoittaa tappiollisesta kvartaalista, koska arvonnousu osoittautui negatiiviseksi. Siitä hyvin pian rahavirran suunta asuntorahastojen suhteen kääntyy. Rahastoihin sijoittaneet nimittäin valtaosin luulevat, että arvonnousu on samanlainen komponentti asuntorahastojen hintakehityksessä kuin vuokratuottokin, eli melko tasaista nousua. Kun rahasto-osuuksia aletaan lunastamaan, on asuntorahastojen pakko alkaa realisoimaan kiinteistöjään, ja on jännä nähdä kenellä riittävät hillot siinä tilanteessa kopata isoja kiinteistömassoja.
Olen taivastellut vuosikymmeniä sitä, miten valtaosa ihmisistä pitää osakkeisiin sijoittamista holtittomana riskinottona, mutta asuntoja taas lähinnä pankkitalletuksiin verrattavina sijoituskohteina. Olin tosiaan mukana 90-luvun alussa seuraamassa arvoasuntojen hintojen puolittumista ja pahempaakin, joten minulle on itsestään selvää, että asuntojenkin hinnoilla on muitakin mahdollisuuksia kuin pelkästään nousta täältä ikuisuuteen.
Asuntosijoittaminen on sinänsä historian hyväksi todistama sijoitusmuoto. Tunnen opiskelijayksiöni (Tampere, ydinkeskusta) omistajan, jossa asuin pari vuotta vuokralla, ja sijoituksen tuotto on ollut OK. Ostohinta oli luokkaa 290.000mk (viimeisiä markkavuosia), arvo tänään lähempänä 100k€. Tasainen vuokratulo, koska kyseessä on hyvä kämppä, hyvällä sijainnilla - uusi asukas löytyy nopeasti, useamman kerran edellisen asukkaan suosituksen kautta. Mutta on kulupuolellekin tullut kylppäriremppaa (minun aikana), pintaremppaa, putkiremppa (jossa jälleen uusi kylppäri) ja niin edelleen.
Toisaalta ihmettelen innokkuutta nimenomaan asuntoihin sijoittamiseen, kun vastaavan tuotto-odotuksen saa kyllä myös defensiivisistä pörssiosakkeista. Tosin niiden markkina-arvon vaihtelu on 2000-luvulla ollut laatuyksiöitä suurempaa, koska osakkeisiin vaikuttaa markkinatrendit voimakkaammin. Toisaalta osakkeessa ei ole ylläpitokuluja, pienemmän hallintaiskit (tyhjät kuukaudet, hankalat vuokralaiset jne) ja hyvässä markkinasuhdanteessa myös arvonnousu voi olla isompi. Haasteena on tunnistaa yhtiö jonka liiketoiminta kestää aikaa ja tulevaisuudessa tämä on entistäkin vaikeampaa, koska teknisen kehityksen ja talouden syklit ovat nopeutuneet ja näyttävät nopeutuvan edelleen.
Mietin sitä, että institutionaalinen sijoittaja (asuntorahasto) ja yksityissijoittaja (asuntovelallinen) ovat tosiaan melko eri asemassa siinä tilanteessa, jos asuntokupla puhkeaisi ja hinnat vaikka hetkellisesti puolittuisivat. Yksityishenkilö voi rauhassa odottaa suhdanteen yli aivan kuten osakkeidenkin kanssa. (Eri asia toki on, pystyykö todella pitämään pään kylmänä kollektiivisessa markkinapaniikissa - tiedän monia jotka eivät ole pystyneet.) Hänen ei tarvitse myydä asuntoa sillä -50% hintalapulla. Sen sijaan asuntorahasto joutuu hyvin nopeasti realisoimaan omistuksiaan, jos moni sijoittaja paniikissa haluaa sieltä rahansa ulos ja asuntoja voidaan joutua myymään pilkkahintaan. Tästä syntyy kierre joka voi romahduttaa koko rahaston.
Sekin on mielenkiintoista nähdä, että vaihtuuko nykyinen kaupunkeihin muuttotrendi jossain kohtaa taas kaupungeista poismuuttotrendiksi, kuten aina parin vuosikymmenen välein on tapahtunut. Toisaalta asuntopula on suurissa kaupungeissa nyt niin suuri, että on vaikea nähdä hyväsijaintisen asunnon kysynnän romahtavan kovin helposti.
Velkavipu on aivan keskeinen tekijä siinä, miksi asuntosijoittaminen on (ollut) kannattavampaa kuin osakesijoittaminen varsinkin korkojen ollessa nollan tuntumassa, sillä omalle pääomalle on saanut maksimaalisen tuoton. Vivulla voi toki ostaa myös osakkeita, mutta se on erittäin riskistä juuri osakemarkkinoiden suuren heilahtelualttiuden vuoksi. Vivuttaessa käy helposti niin, että velkoja (pankki) alkaa myydä salkkusi sisältöä vaikka kyseessä olisi vain tilapäinen isompi notkahdus.
Entäpä jos yksityishenkilö on vivuttanut kämppiä isosti ja markkinahäiriön seurauksena asuntojen hinnat romahtavat, sanotaan vaikkapa tuon mainitsemasi -50%. Eikö pankki reagoi näihin vakuusarvojen muutoksiin samalla tavalla ja voi vaatia ainakin osittaista lainan takaisinmaksua vakuuslaskelmien tasapainottamiseksi? Asuntovelkaahan tuo laina ei enää siinä vaiheessa ole, kun sitä käytetään sijoitusasunnon rahoittamiseen.
Jos tämä edellä kuvattu markkinahäiriö alkaisi esimerkiksi korkotason noususta niin ensimmäisenä varmaan joutuisivat myymään yksityissijoittajat, jotka ovat virittäneet velkavipunsa liian tiukalle, kun kasvavat korkomenot kääntävät velkavivun tuoman hyödyn negatiiviseksi. Asuntojen hintojen lasku puolestaan saattaa heijastua myös vuokratason laskuun mikä osaltaan vain pahentaa tilannetta.
Toki jokainen tapaus on omansa ja yksityissijoittajien lähtökohdat ovat erilaisia. Kannattaa kuitenkin pitää mielessä, että asuntomarkkinoillahan hinta määräytyy toteuneiden kauppojen perusteella. Vuosittain Suomessa tehdään tällä hetkellä noin 50 000 asuntokauppaa, kun koko asuntokannan määrä huitelee jossain kolmen miljoonan paikkeilla. Näin ollen kovin pieni osa asuntokannasta määrittää sen, mikä koko kannan arvo on. Eli vaikka oma positio tuntuisi turvatulta kaikissa olosuhteissa niin yllättävän pienilläkin kauppamäärillä voidaan muuttaa koko markkinan tilannetta.
Pankki tuskin alkaa myymään mitään jos vuokralordi hoitaa lainanlyhennyt pankin suuntaan.
Huoli kokonaisuudesta on sinänsä aiheellinen. Vivituksesta ja asuntosijoittamisesta on tullut kaiken kansan huvi ja jotkut siinä pärjäävät ja tulevat pärjäämään tapahtuu mitä tahansa. Kaikkien pitää kuitenkin muistaa, että ei ole olemassa 100 varmaa sijoitusta ja vipu on vaarallinen silloin kun se ei toimi.
Itse ihmetellyt ihan samaa. Kukaan ei ihmettele jos ottaa lainaa sijoitusasunnon ostoon, mutta kaikki ihmettelee, jos ottaa sijoituslainaa. Nimim. Kokemusta molemmista. Juuri maksoin sijoituslainan rippeet pois. Lainan olin ottanut 2009.
Asunnoissa on se hyvä puoli, että jos ostaa asunnon uutena, yleensä myyntihinta on pieni ja taloyhtiöllä on yhtiölainaa. Näin ei tarvitse pankkia vaivata niin paljon ja rahoitusvastikkeet saa kätevästi vähennyksiin, jolloin verojenmaksua saa näppärästi pukattua tulevaisuuteen.
Jos asuntojen arvo alkaa tiukasti laskemaan, pankit voi vaatia lisävakuuksia ja tämä saattaa aiheuttaa ongelmia jos on liikaa vipua. Sama osakkeiden kanssa jos osakkeet vakuutena.
Osa näistä teksteistä menee ihan yli hilseen, mutta kysynkin nyt käytännönläheisiä neuvoja. Jos kuukausittain jää 50-150€ ‘ylimääräistä’ tilille, niin mihin se kannattaisi sijoittaa?
Ilmeisestikin säästötileillä inflaatio syö korkojen tuoman tuoton. Pankin kautta kuukausittain ostettavissa rahastoissa on korkeat kulut (?). Ja osakkeet ovat aina riski tai sitten ne eivät niin hirveästi nosta arvoaan.
Mikä on siis fiksuin ratkaisu tässä vaiheessa? Nordnet ja osakkeet kiinnostaisivat, mutta tällä hetkellä ei aika riitä siihen, että niistä oikeasti alkaisi ottamaan selvää.
